上海五角场万达广场
引言
上海五角场万达广场业态齐全，各业态均配置了知名品牌主力店，还引进了众多“上海首家”及品牌升级形象店，经营主题化，消费细分化，业态业种丰富，布局合理，满足周边居民家庭及年轻学生客群的多样消费需求。
前言
上海五角场万达广场业态齐全
定位“时尚潮流标杆购物中心”
集合了化妆品、时装、文创、特色餐饮
影音娱乐、儿童消费、配套服务等各种业态
引进多家上海首店/品牌旗舰店/人气体验店
创新消费体验，满足各年龄层的消费需求
本周我们就来剖析一下
上海五角场万达广场内部的业态业种配置！
整体布局及业态规划
01 | 整体业态业种分析
整体来看，零售占比都最大，每层皆有
餐饮其次，主要布局4-5f
娱乐主要在3f/5f；配套主要在2f
▼整体业态比例及各楼层业态比例
零售以超市/男女时装/运动休闲装/食品为主
餐饮以特色餐饮为主，辅以美食广场/中西快餐
娱乐以影院/ktv为主，配套以培训服务为主
▼各业态业种数量/面积分布
02 | 各楼栋业态业种分析
>>>>a栋
a栋第一食品楼
主营食品零售及特色餐饮
以国内品牌/非品牌为主
一二层以食品零售为主
三层为美食广场，四五层布局特色餐饮
特色餐饮布局高层，将消费者导入高层
▼a栋业态分布
▼a栋品牌统计表
>>>>b栋
b栋潮流生活馆
数量上零售占比最大，面积上娱乐占比过半
主要以国际二线和国内品牌为主
男女时装/儿童零售/影院/ktv是主力
儿童零售布局为百货形式
▼b栋业态分布
▼b栋品牌统计表
>>>>c栋
c栋特力时尚汇刚开业时以零售购物为主
由于特力屋产品在五角场市场中消费需求不大
所以现在调整为以餐饮业态为主
商铺数量和面积占比都超过一半
特色餐饮是主要业种
主要以国内二线和非品牌为主
一至三层零售店面积大
四/五层主要是餐饮，目的性消费强
▼c栋业态分布
▼c栋品牌统计表
>>>>d栋
d栋巴黎春天主要布局百货商品
除1家餐饮店外，其余全是零售
以男女时装为最主要经营内容
▼d栋业态分布
一/二层以国际二线和国内品牌为主
主要经营黄金珠宝/化妆品
以及鞋帽/男女时装等高毛利/高租金商品
▼d栋1/2f品牌统计表
三/四层以国内品牌/非品牌为主
男女时装是最主要的经营内容
多为百货框架，专卖店比较少
▼d栋3/4f品牌统计表
五/六层以国际二线和非品牌为主
鞋帽/运动装多为国际品牌
每个业种里都穿插有非品牌
▼d栋5/6f品牌统计表
7层主要经营运动休闲装的
品牌折扣店和家居家纺
前者多为国际二线品牌，后者为国内一线
▼d栋7f品牌统计表
>>>>e栋
e栋零售占据绝对比例
一层主要经营国际二线的运动休闲装
一层有2家餐饮店
二、三层都是沃尔玛超市
面向项目周边的居民客群，满足日常消费
▼e栋业态分布
▼e栋品牌统计表
03 | 各楼层业态业种分析
纵观整个万达广场
从各栋、各层业态分布图来看
零售主力店、餐饮、娱乐、配套等目的性消费
基本是临路布局或分布在角落
以免产生商铺死角
▼各层业态分布图
>>>>b1
b1城中城以零售业态为主
数量和面积占比都在80%以上
共150个品牌，兼具少量餐饮/配套功能
布局有zara/gap/优衣库/上海书城等主力店
也引入了较多的中西快餐/轻餐饮连锁品牌
▼b1业态配比及品牌统计表
▼b1品牌统计表
b1在四个角落设置
大型主力店和餐饮等目的性消费
引导消费者往深处流动，以免产生死角商铺
▼b1业态分布
>>>>1f
一层以零售为主
数量和面积占比都过半，共有169个品牌
d栋巴黎春天一层占据75个品牌
1f主要布局有黄金珠宝/化妆品/男女时装
运动休闲装/鞋帽/食品/中西快餐/轻餐饮
及少量配套服务商家
▼1f业态配比及品牌统计表
▼1f品牌统计表
1f是零售主导，餐饮其次
a栋食品零售为主，d/e栋几乎全为零售
各栋有少数餐饮店，靠近内外街
▼1f业态分布
>>>>2f
2f仍以零售为主(经营价值大)，共67个品牌
零售品牌占据50个，以男女时装为主
辅以少量餐饮及娱乐、配套
▼2f业态配比及品牌统计表
2f是零售主导
超市占据面积最大
其次是男女时装/食品/儿童零售
餐饮中特色餐饮占比最大
娱乐仅儿童娱乐，配套中培训服务占比最大
▼2f业态分布
>>>>3f
3f仍以零售为主，共52个品牌
零售品牌占据42个，以男女时装为主
说明经营价值仍然很高，有主力店带动
面积上看，娱乐占比第二
▼3f业态配比及品牌统计表
3f有5个大型主力店
沃尔玛超市/特力和乐家居/美食广场
万达影城以及好乐迪ktv（d栋除外）
▼3f业态分布
>>>>4f
4f仅有零售、餐饮两大业态
共65个品牌，数量上看，零售过半
面积上看，餐饮约是零售的2倍
▼4f业态配比及品牌统计表
4f零售以男女时装为主
内衣为辅，全位于d栋
餐饮以特色餐饮为主，分布在a栋和c栋
▼4f业态分布
>>>>5f
5f共66个品牌
零售商家数量多，但单铺面积小
餐饮数量少，但单铺面积大
娱乐量少面积大
▼5f业态配比及品牌统计表
5f零售以男女时装为主
都分布在d栋
餐饮以特色餐饮为主，位于a/c栋
两家娱乐店位于c栋
▼5f业态分布
>>>>6f
6f仅有零售业态，共30个品牌
以运动休闲装及儿童零售为主
为d栋巴黎春天六层的业态配比
▼6f业态配比及品牌统计表
6f仅有3类业种
运动休闲装是主力，有17家，数量占比过半
其次是儿童零售，仅有1家母婴用品店
▼6f业态分布
>>>>7f
7f仅有零售业态
共18个品牌，以运动休闲装为主
基本都是知名品牌折扣店
少量内衣及家纺店
▼7f业态配比及品牌统计表
7f仅d栋巴黎春天有业态布局
运动休闲装和家居家纺分布于东西两侧
内衣及箱包在南侧
▼7f业态分布
04 | 项目主/次力店品牌
零售以超市、快时尚、书店为主
餐饮以特色餐饮为主
娱乐以影院、ktv为主
配套以美容spa、培训服务为主
▼项目主/次力店品牌展示
项目亮点总结
高租金零售业态占比最大，每层皆有
数量/面积占比各为79%和64%
主要以超市/男女时装/运动休闲装为主
餐饮其次，主要在4-5f，以特色餐饮为主
娱乐主要在3f/5f，以影院/ktv为主
配套主要在2f，以培训服务为主
从楼栋业态分布来看
各楼栋业态布局清晰，消费内容分化
a栋第一食品楼
主营食品零售及特色餐饮
b栋潮流生活馆
男女时装/儿童零售/影院/ktv是主力
c栋特力时尚汇以餐饮业态为主
特色餐饮是主要业种，目的性消费强
d栋巴黎春天百货店
以男女时装为最主要经营内容
e栋无限运动馆，零售占据绝对比例
主要经营沃尔玛超市和运动休闲装
外街道与主动线上主要布局零售业态
内街道主要布局餐饮业态
主力店多位于转角位置，引导消费
各业态均设置了国际/国内知名连锁品牌主力店
万达广场经营调整后
成为了北上海的时尚潮流新地标
下期将继续为大家分享项目的优劣势与启示
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陈倍麟 简介：
克而瑞咨询中心 陈倍麟商业地产研究室 主任
中国房地产商学院联盟“十大名师”
上海市商业地产评委会特聘专家
30年商业项目经营管理经验
20年商业地产咨询策划经历
【大咖课堂】陈倍麟带你看商业
一、上海五角场万达广场建筑规划特色
二、上海五角场万达广场整体布局及业态规划特色
三、陈倍麟对上海五角场万达广场的专业点评
四、案例分析完整版：上海五角场万达广场
五、上海五角场万达广场2010-2018年的建筑装饰调改对比
六、上海五角场万达广场2010-2018年的经营品牌调整分析
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